Was ist Stadtplanung?

Der Aufgabenbereich der Stadtplanung ist sehr vielfältig und erstreckt sich über die Bereiche Wohnungsbau, Gewerbe- und Industrieflächen, Anlagen für Handel und Dienstleistungen, Gemeinbedarfsanlagen, Freizeitanlagen, Verkehrsanlagen, Anlagen für die Ver- und Entsorgung sowie den Natur- und Landschaftsschutz und das Grünanlagennetz.

Die Stadtplanung gehört zu den Selbstverwaltungsaufgaben einer Stadt oder Gemeinde und ist im Grundgesetz verankert (Art. 28 GG). Jede Gemeinde kann also im Rahmen der Gesetze, z.B. dem Baugesetzbuch (BauGB), ihre Entwicklung selbst bestimmen. Gleichzeitig aber ist jede Kommune auch dazu verpflichtet, Bauleitpläne, das sind der Flächennutzungsplan und die Bebauungspläne, in eigener Verantwortung aufzustellen, "sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist" (§ 1 (3) BauGB). Die Bauleitpläne sind das wichtigste Instrument der Kommunen, um die Stadtentwicklung zu steuern. Mit ihrer Hilfe kann festgelegt werden, wo welche Nutzungen in welchem Umfang realisiert werden dürfen.

Stadtplanung bezeichnet somit die Aufgabe, den jeweils aktuellen als auch zukünftigen Anforderungen der Bürgerschaft an eine Stadt in baulicher, gestalterischer und entwicklungsbezogener Hinsicht gerecht zu werden. Die Entscheidung darüber, wann ein Bauleitplan aufgestellt, ergänzt, geändert oder aufgehoben wird, liegt im Ermessen der Stadt. Da die Meinungen darüber, "wo" und vor allem "wie" Veränderungen im Stadtbild oder der Bodennutzung erfolgen sollen, auf sehr unterschiedlichen (z.B. wirtschaftlichen, politischen und/oder gesellschaftlichen) Interessen beruhen, steht die Stadtplanung im Spannungsfeld dieser gegensätzlichen Ansprüche.

Zur Lösung dieses Konfliktes ist es daher für die Stadtplanung notwendig, die unterschiedlichen Meinungen und Bedürfnisse innerhalb der Gemeinschaft gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen (§ 1 (7) BauGB). Dazu werden zunächst alle relevanten Interessen der Bevölkerung zu einem Sachverhalt (bzw. einer Planung) eingeholt. In einem nächsten Schritt werden dann die möglichen Auswirkungen der verschiedenen Alternativen/Vorschläge auf die Stadtentwicklung analysiert. Auf dieser Grundlage wird in einem abschließenden Entscheidungsprozess, der Abwägung, die für die Stadtgemeinschaft "beste" Lösung entwickelt.

Zur Entscheidungsfindung dienen einerseits die auf den unterschiedlichen politischen Ebenen vorgegebenen Gesetze, das sind zum Beispiel Verordnungen, Richtlinien, Satzungen, Erlasse und Empfehlungen. Andererseits müssen aber auch die jeweils bestehenden Verhältnisse und Rahmenbedingungen wie z.B. bauliche, historische, klimatische, ökologische, topografische und technische Gegebenheiten in der Planung berücksichtigt werden.

Während die Bundes- und Landesgesetze den rechtlichen Rahmen vorgeben, ist die wichtigste inhaltliche Richtschnur der Flächennutzungsplan einer Gemeinde. Diesen hat sie selbst aufgestellt und als Maßgabe für die zukünftige Entwicklung beschlossen. Ähnliches gilt für den Bebauungsplan, nur dass er nicht nur die Verwaltung und den Rat einer Stadt bindet, sondern auch alle Bürger*innen. Stadtplanung bindet also auch die Selbstverwaltungsorgane (Stadtrat, Stadtverwaltung) der Stadt an einmal gefasste Beschlüsse bzw. veranlasst die Organe der Stadt, bei Abweichungen von diesen Beschlüssen ein erneutes öffentliches Verfahren durchzuführen.

Die Bauleitplanung ist bundesrechtlich im Baugesetzbuch (BauGB) und den darauf beruhenden bundesrechtlichen Verordnungen, insbesondere der Baunutzungsverordnung (BauNVO), geregelt. Sie dient der Steuerung der baulichen und sonstigen Nutzung des Bodens (der Grundstücke) innerhalb einer Gemeinde und setzt sich zusammen aus dem Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) und Bebauungsplänen (verbindlicher Bauleitplan). Bauleitpläne sind von der Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen. Dieses ergibt sich aus der im Grundgesetz niedergelegten Selbstverwaltungsgarantie, die den Gemeinden einräumt, die Belange der örtlichen Gemeinschaft wahrzunehmen (Planungshoheit der Gemeinde, Art. 28 GG).

Die Bauleitpläne (Flächennutzungsplan, Bebauungspläne) müssen in einem förmlichen Verfahren aufgestellt, geändert, ergänzt oder aufgehoben werden. Die hierfür geltenden Verfahrensvorschriften sind im Baugesetzbuch geregelt. Durch unterschiedliche Vorschriften der Länder zur Aufstellung von gemeindlichen Satzungen, geregelt in den Gemeindeordnungen, kann es zu Abweichungen im Verfahren zwischen den Bundesländern kommen.

Das Verfahren ist in seinen Grundzügen für den Flächennutzungsplan und den Bebauungsplan gleich.

Der Flächennutzungsplan muss jedoch immer von der höheren Verwaltungsbehörde (Bezirksregierung) genehmigt werden.

Verfahrensablauf der Aufstellung, Änderung, Ergänzung und Aufhebung eines Bauleitplans:

• Die Initiative zur Aufstellung eines Bauleitplans geht von der Verwaltung, der Politik (Rat, Bezirksvertretung, Bau- und Planungsausschuss), Investoren oder der Bürgerschaft aus. Ein Anspruch auf Aufstellung von Bauleitplänen besteht nicht und kann auch nicht durch einen Vertrag begründet werden (§ 1 (3) BauGB).

• Der Rat bzw. der zuständige Fachausschuss (Planungs-, Umwelt- und Verkehrsausschuss) stellt zunächst durch den Aufstellungsbeschluss (§ 2 (1) BauGB) die Erforderlichkeit eines Bebauungsplans fest. Daraufhin werden vom zuständigen Fachbereich - oft in Zusammenarbeit mit einem Planungsbüro - Lösungsvorschläge/Vorentwürfe erarbeitet.

• Der zuständige Fachausschuss prüft die Vorschläge/Entwürfe und beauftragt die Verwaltung mit der Durchführung der vorgezogenen oder frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 (1) BauGB) und der Behörden (§ 4 (1) BauGB).

• Durch die frühzeitige Beteiligung sollen die Ziele und Zwecke der Planung sowie die möglichen Alternativen bekannt gemacht werden, so dass Bedenken, Verbesserungsvorschläge und Anregungen noch leicht in den Entwurf aufgenommen werden können. Häufig wird zu einer Versammlung für Bürger*innen eingeladen, in der die Planung öffentlich mit Mitgliedern der Verwaltung und Politik diskutiert werden kann. Die Behörden, Verbände und andere Fachämter werden davon unabhängig beteiligt.

• Unter Berücksichtigung der Ergebnisse der Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden erstellt die Verwaltung einen ersten förmlichen Planentwurf, der die Planungen weiter konkretisiert und genauere Festlegungen enthält.

• Der zuständige Fachausschuss beschließt daraufhin, den konkretisierten Entwurf für mindestens einen Monat im Internet zu veröffentlichen und zusätzlich öffentlich auszulegen (§ 3 (2) BauGB). Ort und Dauer dieser Veröffentlichung und öffentlichen Auslegung müssen vorher ortsüblich bekannt gemacht werden. Während der Veröffentlichung und öffentlichen Auslegung können erneut Stellungnahmen zur Planung vorgebracht werden, wozu alle Bürger*innen berechtigt sind, auch wenn sie nicht unmittelbar von der Planung betroffen sind.

• Die eingegangenen Stellungnahmen werden von der Verwaltung aufbereitet und dem Rat der Stadt zur Entscheidung vorgelegt. Dieser muss dann die öffentlichen und privaten Belange (Interessen) gegeneinander und untereinander gerecht abwägen (§ 1 (7) BauGB) und entscheidet über ihre Berücksichtigung oder Nichtberücksichtigung (§ 3 (2) BauGB). Den Einsendern von Stellungnahmen muss das Ergebnis der Entscheidung mitgeteilt werden.

• Führt die Berücksichtigung der Stellungnahmen zu erheblichen Änderungen, muss ein neuer Entwurf angefertigt und eine erneute Veröffentlichung / öffentliche Auslegung durchgeführt werden (§ 4a (3) BauGB).

• Sind die Stellungnahmen unerheblich für die Planung, wird das Verfahren fortgesetzt und der Bauleitplan mit dem Feststellungsbeschluss (im Falle eines Flächennutzungsplans) oder mit dem Satzungsbeschluss (im Falle eines Bebauungsplans: § 10 BauGB) abgeschlossen.

• Im Falle eines Flächennutzungsplans muss der Plan anschließend der höheren Verwaltungsbehörde (Bezirksregierung) zur Prüfung und Genehmigung vorgelegt werden (§ 6 (1) BauGB). Bei Beanstandung oder vollständiger Ablehnung wird das geschilderte Verfahren wiederholt.

• Mit der Bekanntmachung der Genehmigung (Flächennutzungsplan) bzw. des Beschlusses der Satzung (Bebauungsplan) tritt der Bebauungsplan in Kraft (§ 10 (3) BauGB) oder wird der Flächennutzungsplan wirksam (§ 6 (5) BauGB).

Im Falle eines Bebauungsplans ist dieser dann eine rechtskräftige Satzung (Ortsrecht) und Grundlage für die Umsetzung einer städtebaulichen Maßnahme. Der Flächennutzungsplan und die Bebauungspläne können danach jederzeit bei den zuständigen Abteilungen zusammen mit den Begründungen, den zusammenfassenden Erklärungen und den Abwägungen der eingegangenen Stellungnahmen von allen eingesehen werden (§ 6 (5) BauGB bzw. §10 (3) BauGB).

Ein Bebauungsplan enthält die rechtsverbindlichen Festsetzungen unter anderem über Art und Maß der baulichen Nutzung eines Teilgebiets in der Gemeinde, seines Geltungsbereiches, und stellt die Konkretisierung der Vorgaben aus dem (Gemeinsamen) Flächennutzungsplan dar (siehe "Was ist ein Gemeinsamer Flächennutzungsplan?").

Die möglichen Inhalte eines Bebauungsplans sind im Baugesetzbuch (§ 9 BauGB) bestimmt. Demnach können in einem Bebauungsplan insbesondere Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise, der überbaubaren Grundstücksfläche und der Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke getroffen werden. Die Regelungen eines Bebauungsplans sind für die Zulässigkeit von Bauvorhaben für alle verbindlich, da er vom Rat der Stadt als Satzung beschlossen und somit zum Ortsrecht wird (§ 10 (1) BauGB). Damit bestimmen die verbindlichen Festsetzungen des Bebauungsplans Inhalt und Schranken des Grundeigentums. Als Angebotsplanung kann er von allen betroffenen Bürger*innen umgesetzt werden.

Ob und wann ein Bebauungsplan aufgestellt wird, liegt im Ermessen der Gemeinde. Laut Baugesetzbuch (BauGB) sollen Bebauungspläne aufgestellt werden, "sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist." (§ 1 (3) BauGB). Die Gemeinde ist somit nicht verpflichtet, für das gesamte Stadtgebiet Bebauungspläne zu erstellen. In der Regel werden Bebauungspläne immer nur für Teilgebiete der Gemeinde erstellt. Alternativ zum "normalen" Bebauungsplan kann die Gemeinde auch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan (VEP) aufstellen (§ 12 BauGB). Dieser wird zumeist bei Vorhaben angewandt, bei denen ein oder mehrere konkrete Nutzer und Investoren eine Bebauung beabsichtigen.

Zu jedem Bebauungsplan gehört neben der zeichnerischen Darstellung, dem eigentlichen Plan, ein Textteil, die Begründung. Ein gesonderter Teil der Begründung wird bei einem "normalen" Bebauungsplan durch den Umweltbericht gebildet. In der Begründung werden die mit dem Bebauungsplan verbundenen städtebaulichen Ziele und Zwecke erläutert. Der Umweltbericht legt die auf Grund der Umweltprüfung ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes dar.

Nach dem Satzungsbeschluss ist dem Bebauungsplan eine zusammenfassende Erklärung beizufügen über die Art und Weise, wie die Umweltbelange und die Ergebnisse der Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung in dem Bebauungsplan berücksichtigt wurden und aus welchen Gründen der Plan nach der Abwägung mit den geprüften, in Betracht kommenden anderweitigen Planungsmöglichkeiten gewählt wurde.

Der Bebauungsplan mit der Begründung und die zusammenfassende Erklärung können von allen eingesehen werden (§§ 10 (3) und 10a BauGB).

(§ 1 ff. BauGB)

Die Gemeinde kann durch einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben bestimmen, wenn ein Vorhabenträger auf der Grundlage eines mit der Gemeinde abgestimmten Plans zur Durchführung der Vorhaben und der Erschließungsmaßnahmen (Vorhaben- und Erschließungsplan) bereit und in der Lage ist und sich zur Durchführung innerhalb einer bestimmten Frist und zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten ganz oder teilweise vor dem Satzungsbeschluss nach § 10 (1) BauGB verpflichtet (Durchführungsvertrag).

Die Gemeinde hat auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.

Der Vorhaben- und Erschließungsplan wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans ist die Gemeinde bei der Bestimmung der Zulässigkeit von Vorhaben nicht an die Festsetzungen nach § 9 BauGB und nach der auf Grund von § 9a BauGB erlassenen Vorschriften gebunden.

Für die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gelten die gleichen Vorschriften wie für die Aufstellung eines "normalen" Bebauungsplanes.

Die Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden soll der Stadt oder Gemeinde ermöglichen, alle betroffenen Belange zu sammeln und so zu einer gerechten und möglichst vollständigen Abwägung der privaten und öffentlichen Interessen zu gelangen. Im Rahmen der Aufstellung von Bauleitplänen sieht das Baugesetzbuch zwei Stufen der Öffentlichkeitsbeteiligung vor:

1. Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 (1) BauGB)
In der 1. Stufe der Beteiligung der Öffentlichkeit werden die Bürger*innen möglichst frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, die möglichen Planalternativen, die für die Neugestaltung oder Entwicklung des Plangebietes in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung informiert.

Hierzu werden die Pläne i.d.R. in einer Bürger*innenversammlung öffentlich vorgestellt und diskutiert. In einem Zeitraum von zwei Wochen haben die Bürger*innen die Möglichkeit, ihre Anregungen, Bedenken und Verbesserungsvorschläge vorzubringen. Die Stellungnahmen können schriftlich oder zur Niederschrift abgegeben werden.

Wann und wo die Planungen ausgestellt und die öffentlichen Informationen und Diskussionen stattfinden werden, wird ortsüblich bekannt gemacht (Internet, lokale Tagespresse oder in bestimmten Fällen durch Aushang). Sämtliche Stellungnahmen werden im Rahmen des Planverfahrens in der Abwägung behandelt und gegebenenfalls berücksichtigt.

In einzelnen Fällen kann auf die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung verzichtet werden, wenn:

• ein Bebauungsplan aufgestellt oder aufgehoben wird und sich dies auf das Plangebiet und die Nachbargebiete nicht oder nur unwesentlich auswirkt oder

• ein Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB aufgestellt wird oder

• die Unterrichtung und Erörterung bereits zuvor auf anderer Grundlage erfolgt sind.

Unter Berücksichtigung der Ergebnisse der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit erstellt der zuständige Fachbereich (Stadtplanung, Stadtentwicklung) einen formellen und konkretisierten Planentwurf für das weitere Verfahren.

2. Die Veröffentlichung im Internet  / öffentliche Auslegung (§ 3 (2) BauGB)
In der zweiten Stufe der Beteiligung der Öffentlichkeit wird der Planentwurf mit der Begründung und den nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen für die Dauer eines Monats, mindestens jedoch für die Dauer von 30 Tagen, oder bei Vorliegen eines wichtigen Grundes für die Dauer einer angemessenen längeren Frist im Internet veröffentlicht und zusätzlich öffentlich ausgelegt. Ort und Dauer dieser Veröffentlichung / öffentlichen Auslegung müssen vor Beginn ortsüblich, im Amtsblatt oder der lokalen Tagespresse (oder in bestimmten Fällen durch Aushang), bekannt gemacht werden.

Während der Veröffentlichung / öffentlichen Auslegung können alle Bürger*innen eine Stellungnahme mit Änderungen oder Ergänzungen zu den Plänen abgeben. Nach Ablauf der Veröffentlichungs-/Auslegungsfrist bereitet die Verwaltung die eingegangenen Stellungnahmen auf und legt sie dem Rat zur Entscheidung vor.

Der Rat wägt die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht ab (§ 1 (7) BauGB) und entscheidet über ihre Berücksichtigung oder Nichtberücksichtigung. Jeder Person einer eingegangenen Stellungnahme muss das Ergebnis der Entscheidung schriftlich mitgeteilt werden (§ 3 (2) BauGB). Nur bei großen Verfahren mit mehr als 50 gleichlautenden Eingaben kann auf eine direkte Beantwortung verzichtet werden. In diesem Fall müssen die Ergebnisse jedoch für die Betroffenen einsehbar sein und ihnen diese Möglichkeit mitgeteilt werden.

Ergeben sich durch Stellungnahmen wesentliche Änderungen oder Ergänzungen des Planentwurfs, so muss eine erneute Veröffentlichung / öffentliche Auslegung erfolgen. Dabei können die Dauer der Veröffentlichung / öffentlichen Auslegung verkürzt und die Möglichkeiten zur Stellungnahme auf die geänderten Planteile beschränkt werden (§ 4a (3) BauGB).

Die Bauleitpläne (Bebauungsplan und Flächennutzungsplan) sind von der Gemeinde in eigener Verantwortung aufzustellen. Der Beschluss, einen Bauleitplan aufzustellen, ist ortsüblich (Amtsblatt) bekannt zu machen.
(§ 2 (1) BauGB)

Beim vorhabenbezogenen Bebauungsplan hat die Gemeinde auf Antrag des Vorhabenträgers über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens nach pflichtgemäßem Ermessen zu entscheiden.
(§ 12 (2) BauGB)

Ist ein Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans gefasst, kann die Gemeinde zur Sicherung der Planung für den künftigen Planbereich eine Veränderungssperre mit dem Inhalt beschließen, dass

1. Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB nicht durchgeführt oder bauliche Anlagen nicht beseitigt werden dürfen;

2. erhebliche oder wesentlich wertsteigernde Veränderungen von Grundstücken und baulichen Anlagen, deren Veränderungen nicht genehmigungs-, zustimmungs- oder anzeigepflichtig sind, nicht vorgenommen werden dürfen.

Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind, Vorhaben, von denen die Gemeinde nach Maßgabe des Bauordnungsrechts Kenntnis erlangt hat und mit deren Ausführung vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre hätte begonnen werden dürfen, sowie Unterhaltungsarbeiten und die Fortführung einer bisher ausgeübten Nutzung werden von der Veränderungssperre nicht berührt.

Die Veränderungssperre wird von der Gemeinde als Satzung beschlossen. Die Gemeinde hat die Veränderungssperre ortsüblich bekannt zu machen (z.B. Amtsblatt, Tageszeitung).

Die Veränderungssperre tritt nach Ablauf von zwei Jahren außer Kraft. Auf die Zweijahresfrist ist die seit der Zustellung der ersten Zurückstellung eines Baugesuchs nach § 15 (1) BauGB abgelaufene Zeitraum anzurechnen. Die Gemeinde kann die Frist um ein Jahr verlängern.

Wenn besondere Umstände es erfordern, kann die Gemeinde die Frist bis zu einem weiteren Jahr nochmals verlängern.

(§ 14 ff. BauGB)

Städtebauliche Rahmenpläne sind die konzeptionelle Grundlage zukünftiger Bebauungspläne. Sie sind noch nicht rechtsverbindlich. Erst mit Beschluss der Stadt Essen werden die städtebaulichen Rahmenpläne Grundlage für die Aufstellung der Bebauungspläne.

Für weitere Informationen möchten wir auf "Essen plant und baut" hinweisen.

Städtebauliche Wettbewerbe sind ein bewährtes Mittel, um die Qualität im Städtebau zu erhöhen. In einem gerechten Verfahren entstehen nach festgelegten Spielregeln unterschiedliche Ideen zu einer Planungsaufgabe. Die Ergebnisse städtebaulicher Wettbewerbe dienen als Grundlage nachfolgender Bebauungspläne.

Für weitere Informationen möchten wir auf "Essen plant und baut" hinweisen.

• eine Erhaltungssatzung?
  Die Gemeinde kann in einem Bebauungsplan oder durch eine Erhaltungssatzung Gebiete bezeichnen, in denen
  1. zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebietes auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt,
  2. zur Erhaltung der Zusammensetzung der Wohnbevölkerung oder
  3. bei städtebaulichen Umstrukturierungen
  der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen der Genehmigung bedürfen. In den Fällen der Nr. 1 bedarf auch die Errichtung baulicher Anlagen der Genehmigung.
  
  (§ 172 ff. BauGB)
  
• eine Gestaltungssatzung?
  Die Gemeinde kann örtliche Bauvorschriften als Satzung erlassen über u.a.
  1. besondere Anforderungen an die äußere Gestaltung baulicher Anlagen sowie von Werbeanlagen und Warenautomaten zur Erhaltung und Gestaltung von Ortsbildern,
  2. das Verbot von Werbeanlagen und Warenautomaten aus ortsgestalterischen Gründen,
  3. die Lage, Größe, Beschaffenheit, Ausstattung und Unterhaltung von Kinderspielplätzen.
  Örtliche Bauvorschriften können auch als Festsetzungen in den Bebauungsplan aufgenommen werden.
  
  (§ 89 BauO NRW)
  
• Satzung gemäß § 34 BauGB (Innenbereichssatzung)?
  Die Gemeinde kann durch Satzung
  1. die Grenzen für im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen;
  2. bebaute Bereiche im Außenbereich als im Zusammenhang bebaute Ortsteile festlegen, wenn die Flächen im Flächennutzungsplan als Baufläche dargestellt sind;
  3. einzelne Außenbereichsflächen in die im Zusammenhang bebauten Ortsteile einbeziehen, wenn die einbezogenen Flächen durch die bauliche Nutzung des angrenzenden Bereichs entsprechend geprägt sind.

Die Satzungen können miteinander verbunden werden.

Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse müssen gewahrt bleiben; das Ortsbild darf nicht beeinträchtigt werden.

(§ 34 (4) BauGB)